此次西安新出台的楼市调控政策目的是什么？目前新房和二手房楼市整体情况怎么样？未来房地产市场走势如何？市民购房有什么建议？对于这些问题，记者采访了红宝石网站hbs房地产研究所所长杨东朗教授。

调控目的

审慎把握政策力度 优化住房调控措施

杨东朗说，此次西安出台《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》，主要从降低首套二手住房购置门槛、支持人才和多子女家庭合理住房需求、优化住房限购区域范围等3个方面提出了5条具体措施。

党的二十大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，党中央、国务院强调“促进房地产业良性循环和健康发展”。在“房住不炒”的总基调下，今年以来，各地因城施策促进当地房地产市场平稳健康发展。

他认为，此次新政重点从西安工作生活的各类居民群体的实际需求出发，以“进一步支持刚性和改善性住房需求，吸引人才创新创业”为出发点，分类考虑到本市户籍、非本市户籍、人才、多子女等家庭特点，审慎把握政策力度，优化住房调控措施，既是对中央精神的贯彻落实，也是对民众呼声的回应。

楼市现状

今年前十个月西安新建商品住宅销售价格指数环比累计上涨2.1%

近年来，西安大力推进国家中心城市建设，配套设施逐渐完善，发展势头长期向好，人口流入量较大，群众安居置业需求旺盛。

为稳定住房价格，西安市坚持“房住不炒”定位，着力“稳房价、稳预期”，于2021年先后出台了“3.30”“7.8”“8.30”三次调控政策，采取了限购、限售、差别化信贷等系列调控措施，遏制企业涨价冲动，抑制投机炒房行为。

2022年，全国房地产市场整体有所下行，我市供需矛盾问题明显缓解，市住建局积极考虑居民实际需求，再次研究出台“5.28”“11.19”调控新政，适度降低购房门槛，支持合理购房需求。

除了积极出台调控政策外，还从供给端、需求端同时发力。加大商品房上市供应。聚焦企业关心的商品房预售许可等关键环节，压缩办理时限，加快办理进度。优化预售资金监管，提升企业资金周转效率。支持刚性和改善性购房需求，降低住房消费负担。居民家庭将符合条件的自有住房纳入保障性租赁住房统一管理的，可在限购区域新购买1套住房。加入“西安青年人才驿站”青年人才家庭在不超过我市住房限购套数情况下，可在限购区域内直接购买商品住房和二手住房。配合落实非限购区域住房信贷政策。进一步明确非限购区域内申请商业性个人贷款购房首套住房首付比例最低20%，二套首付比例最低30%。

多措并举下，西安房地产市场供应平稳，房价连续上涨的态势得到了遏制。根据国家统计局发布房价指数，1-10月西安新建商品住宅销售价格指数环比累计上涨2.1%，二手住宅累计下降1.4%。其中，10月份新房价格指数环比下降0.3%；二手房指数环比下降0.2%。

专家观点

西安房地产市场发展的前景广阔基础坚实

2021年底以来，全国房地产市场降温，这个大趋势下，西安房地产市场会走向何方？杨东朗认为，区域性房地产市场或多或少要受全国房地产总体运行趋势影响，前期就出现了阶段性的销售下滑，但西安总体资源优势、政府精准把握市场态势、积极主动作为等因素叠加，决定了其保持房地产稳定运行、平稳增长的发展趋势。

作出这样一个判断，是基于以下原因：

一是西安房地产市场的基本面没有变，长期稳定的住房需求依然存在。从人口规模看，2016年末西安市常住人口1030万人，到2021年末达到1316.3万人，年均户籍迁入人口约35万人，常住人口总量、流入规模均位居北方城市前列。从人口结构看，青中年人口占比约73%，刚性、改善性住房需求旺盛，西安房地产市场发展的前景广阔、基础坚实。

二是西安房地产市场价格与价值相匹配，城市能级水平值得期待。当前，西安城市能级快速提升，交通、医疗、教育等配套优势突出，西北地区核心城市、龙头城市的定位进一步凸显，房地产市场发展潜力充足，值得期待。

三是西安房地产市场运行稳健，政府促进房地产市场平稳健康发展的态度明确。西安市政府在房地产市场调控方面保持了精准的敏锐度，从历次调控政策看，总体力度平稳、工具丰富，精准有效。

对于想买房的家庭，杨东朗建议要根据实际需求量力选择，综合考量面积、地段、价位、承受能力等综合因素，坚持“房住不炒”定位，理性购房，合理消费。

本组稿件由西安日报首席记者 梁璠 采写